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根据法律规定，购房定金的比例不得超过购房款总额的20%。例如，若购房者购买的商品房价格为100万元，那么认购书中规定的购房定金最高不应超过20万元。定金的约定需以书面形式进行，双方应在定金合同中明确交付定金的具体期限，合同自定金实际交付之日起生效。定金的具体数额由双方协商确定，但同样不得超过主合同标的额的20%。
关于购房定金的退还问题，需要根据双方对交款性质的约定、不能购房的原因和理由进行具体分析。定金的性质理论上可分为以下几种：
1. 成约定金：双方约定以交纳定金为合同成立生效的条件。
2. 解约定金：定金作为解除合同的代价，若交纳定金一方因自身原因要求解除合同，可以丧失定金为代价；若收取定金一方因自身原因提出解除合同，则需双倍返还定金。
3. 立约定金：定金作为签订合同的担保，若交纳定金一方拒绝签订合同，则无权要求返还定金；若收取定金一方拒绝签订合同，则应双倍返还定金。
4. 违约定金：定金作为履行合同的担保，若交纳定金一方违约，则无权要求返还定金；若收取定金一方违约，则应双倍返还定金。
购房定金的退还条件和方式需根据具体案情和合同约定来确定。以上内容由刘老师提供，旨在帮助购房者了解购房定金的相关法律规定和实际操作中的注意事项。
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