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1 根据我国法律规定，只要当事人意思表示一致，合同就成立。所以，合同已经成立了。（如果不成立，您就不能根据合同主张您的权利了）2 假如卖方没有拿到房产证，他对房屋就暂时没有所有权，他就不能卖房。根据您的合同，假如卖方因不能拿到房产证而使合同履行不同，应由卖方承担违约责任。您可以要求他双倍返还已经支付他的定金，即4万元。
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刘老师
中国人大教育学硕士
